BMH, un établissement public intervenant sur Brest et le Pays de Brest

90 % des rénovations de logement se font en zone urbaine

BMH est un établissement public qui a la particularité d’avoir une part très faible de subvention publique sur l’ensemble d’un budget relativement important (140 millions d’euros en fonctionnement et investissement). Les principales recettes sont les loyers pour la section « fonctionnement » et les emprunts pour la section « investissement ». La mission principale est le logement des personnes à revenus modestes. L’enjeu principal pour cet organisme est de réussir cette mission sociale avec principalement des capitaux privés. Le patrimoine de BMH comprend près de 18 000 logements locatifs sociaux. Ceux-ci se trouvent principalement sur la ville de Brest (plus de 14 000) et sur les communes limitrophes faisant partie de BMO (Brest Métropole Océane), près de 1 500. L’action de BMH touche aussi les autres communes du Pays de Brest de manière significative : plus de 600 logements. Ces quelques chiffres démontrent que BMH est le principal acteur de l’immobilier sur le Pays de Brest et que son action impacte tout le marché immobilier.

Chaque année, un programme ambitieux d’investissement est mis en œuvre, pour un montant autour de 60/70 millions d’euros, financés principalement par des emprunts. Cela représente 250/300 logements neufs par an et un programme de réhabilitation du patrimoine existant de 20 millions d’euros. Selon Mr Pallier, « au fil du temps, ces programmes se réalisent de plus en plus  en rénovation urbaine. Pour l’année en cours, on devrait atteindre 90 %. Par ailleurs, un programme de rénovation  thermique est mis en oeuvre. Il concerne un peu plus de 1300 logements. L’objectif est de faire passer les logements de la catégorie E (selon le diagnostic de performance énergétique) à la catégorie B. Ceci se réalise par isolation extérieure en utilisant, par exemple, des produits de recyclage du verre. Ceci dit, faire du neuf est plus facile et coûte moins cher (1100 €/m2) que réhabiliter (160O €/m2). Pour les immeubles du secteur privé, s’il faut s’engager dans une réhabilitation à grande échelle, il faudra des aides, qui pour le moment n’existent pas ! ».

Selon la loi SRU (Loi à la Solidarité et au Renouvellement Urbain), le seuil de logements sociaux à atteindre dans une commune est de 20 %. Pour la ville de Brest, le taux est de 22 %. Les autres communes de BMO qui n’atteignent pas le seuil de 20 % paient une taxe à BMO. BMH est le principal propriétaire de logements sociaux sur le Pays de Brest. La politique mise en œuvre par BMH dont le slogan est « L’habitat au service de l’habitant » permet d’offrir un logement à bon marché à un public à revenu modeste, voire très modeste. 

La stratégie développée par BMH est cohérente avec les orientations définies par les collectivités territoriales du Pays de Brest : BMO et les autres communautés de communes. Les textes de référence sont le S.C.O.T. du Pays de Brest (Schéma de Cohérence Territoriale) et les P.L.U. (Plans Locaux d’Urbanisme) adoptés par les communautés de communes. Pour Mr Pallier, « le PLU facteur 4 qui a été adopté en janvier 2014 par BMO est un outil intéressant pour la ré urbanisation des centres villes, en réduisant, pour la première fois, la possibilité d’urbaniser par extension sur les zones agricoles. » Par ailleurs, les autres communautés de communes du Pays de Brest ont adopté des PLH (Pans Locaux d’Habitat). Même si le pouvoir d’une collectivité d’agir sur le marché immobilier reste limité, elle dispose malgré tout d’un moyen. C’est le droit de préemption qui peut s’exercer quand un notaire fait une D.I.A. (Déclaration d’Intention d’Aliéner). Par ce moyen, la collectivité peut acquérir des propriétés et envisager des opérations concertées d’aménagement urbain.

Les logements sociaux, l’activité principale de BMH